종부세 시뮬레이션 논란, 연 11% 상승 전제에 결과 9배 뛰었다

11%. 서울 주택 가격이 매년 이 수치만큼 오르는 전제를 두느냐에 따라 2030년 예상 과세액은 최대 8.9배까지 큰 차이를 보입니다. 재정경제부 보도설명자료 발표처럼 전제 가정이 수치를 왜곡할 수 있어 정확한 셈법을 따져보아야 합니다.

종부세 시뮬레이션 논란은 왜 시작되었을까?

최근 정치권과 금융권에서 제출된 자료를 통해 향후 보유 부담이 폭증할 것이라는 추산이 나와 세간의 관심이 쏠렸습니다. 서울 주요 지역 단지를 바탕으로 산출한 모형에서 2030년 부과액이 현재보다 수배 이상 늘어난다는 결과가 제시되었기 때문입니다. 하지만 이러한 예측치는 특정 수치의 지속적 상승을 전제로 작성된 결과물이므로, 단순 수치만 보고 과도한 불안감을 느낄 필요는 없습니다.

이러한 해석에 대하여 2026년 9월 6일 담당 부처인 재정경제부 보도설명자료를 통해 입장을 밝혔습니다. 당국은 부동산 가격 변동 가정이 어떻게 설정되느냐에 따라 추정 결과가 크게 달라진다고 설명하였습니다. 특히 지나친 가치 상승을 전제로 과세 대상이나 산출액을 산정하는 방식은 적절하지 않다는 점을 명확히 짚었습니다. 과거 정부조직개편으로 세제와 국고를 전담하게 된 당국의 공식 설명이 나온 이유입니다.

집값 상승률 가정에 따라 과세액은 얼마나 변하는가?

국민의힘 신동욱 의원이 제출받은 KB국민은행 모형 분석에 따르면 서울 25개 구의 상위 단지 125곳을 대상으로 조사한 산출 결과가 공개되었습니다. 해당 조사에서는 최근 1년간 나타난 연 11%의 매매가 오름세가 2030년까지 매년 지속된다는 전제를 적용했습니다. 그 결과 올해 589억원 수준인 전체 부담액이 비거주 기준 5262억원으로 무려 8.9배까지 불어나는 것으로 산출되었습니다.

반면 실거주 목적으로 보유한 경우라 하더라도 부담액은 3347억원으로 5.7배 증가하는 결과가 나왔습니다. 그러나 시장 상승률을 절반 수준인 연 5.5%로 낮춰 다시 산출하면 미래 추정액은 크게 변화합니다. 동일 조건에서 연 5.5% 오름세를 적용했을 경우 2030년 비거주 기준 예상액은 2926억원으로 약 5배 수준에 그치며, 실거주 기준은 1719억원으로 대폭 감소하게 됩니다.

결국 연 11% 상승 전제와 비교하면 오름세 가정을 절반으로 줄이는 것만으로도 미래에 늘어날 부담 증가폭이 절반 가량 감소하는 셈입니다. 이처럼 동일한 산출 모형을 사용하더라도 미래 자산 가치에 대한 기본 전제를 어떻게 설정하느냐에 따라 최종 수치는 극명하게 달라집니다. 따라서 보도에서 제시된 단순 총액 숫자만 보고 미래의 세금 폭탄을 확정된 사실로 받아들이는 것은 신중해야 합니다.

또한 주무 부처에서는 언론 보도를 통해 과거 20년간 공동주택 공시가격 변동률이 상승과 하락을 반복했다고 언급한 바 있습니다. 전년 대비 10% 이상 대폭 상승했던 해는 전체 기간 중 3개 연도에 불과했다는 설명도 덧붙여졌습니다. 수십 년간의 역사적 통계를 고려할 때 매년 11%씩 지속해서 자산 가치가 솟구친다는 전제는 다소 비현실적일 수 있음을 시사하는 대목입니다.

구분	연 11% 상승 전제	연 5.5% 상승 전제
비거주 2030년 추산액	5262억원 (8.9배)	2926억원 (약 5배)
실거주 2030년 추산액	3347억원 (5.7배)	1719억원

정부 개편안의 공제 한도와 세 부담 상한 기준

정부가 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정하여 국회에 제출한 개편안에 따르면 1세대 1주택자의 기본 공제 금액이 거주 여부에 따라 차등 적용됩니다. 실거주자는 14억원, 비거주는 12억원으로 설정되었습니다. 부부 공동명의 1주택자의 경우에는 거주 시 각 9억원, 비거주 시 각 6억원의 공제 한도가 부여됩니다. 세 부담 상한율은 현행과 동일하게 직전 연도 합산액의 150% 수준을 유지하기로 정해졌습니다.

이 수치는 2026년 8월 31일 언론을 통해 알려졌던 당초 초안 내용과 다소 차이가 있습니다. 초기 논의 단계에서는 비거주 공제액 9억원에 세 부담 상한 200%가 검토되었으나, 여당 내부의 수정을 거쳐 최종 확정안으로 고쳐졌습니다. 2027년 이후부터는 공정시장가액비율 70%와 상한율 150%가 함께 적용되는 것으로 전제되어 추정 계산의 기초 기준선으로 활용되고 있습니다.

나의 공시가격은 상위 세율 구간에 해당할까?

개편안에 명시된 과세표준 구간별 세율 변화를 살펴보면, 6억원에서 12억원 사이 구간은 2027년 1.3%에서 2028년 2.0%로 인상됩니다. 아울러 12억원에서 25억원 사이 구간 역시 2027년 1.5%에서 2028년 2.0%로 상향 조정될 예정입니다. 이에 따라 과세표준이 12억원을 넘어서는 시점부터 세율 적용 폭이 커져 부담이 본격적으로 늘어나는 구조를 취하고 있습니다.

시가 기준으로 약 46억원, 공시가격 기준 약 32억원 수준의 고가 자산부터 이러한 영향이 본격화됩니다. 공시가 32억원에서 기본 공제 14억원을 차감한 후 공정시장가액비율 70%를 적용하면 과세표준이 12억6000만원으로 계산되기 때문입니다. 이 과세표준 구간은 상위 세율 범위에 해당하므로, 이 시점부터 납부해야 할 최종 세액의 증가 폭이 눈에 띄게 가파라지는 현상이 나타나게 됩니다.

하지만 이처럼 세 부담이 크게 늘어나는 과세표준 12억원 초과 구간에 들어가는 대상자는 전체 납세 인원 가운데 약 5% 수준에 불과할 것으로 추산됩니다. 즉 대다수의 일반 보유자들에게는 고율의 세율 인상이 직접적인 영향을 미치지 않는 셈입니다. 본인의 자산 가치가 어떤 구간에 들어가는지 파악해야 무분별한 소문이나 불안감에 휩싸이지 않고 객관적인 판단을 내릴 수 있습니다.

공시가 22억8000만원이 세 부담을 결정한다

2028년 개편 기준을 적용할 때 1주택 대상자 총 15만2654명 가운데 약 81.6%에 해당하는 12만4648명은 세금이 평균 42만원 줄어드는 혜택을 받게 됩니다. 반면 상위 18.4%에 해당하는 2만8006명은 세금이 평균 532만원 늘어날 것으로 추정됩니다. 이처럼 부담이 늘어나거나 줄어드는 갈림길이 되는 분수령은 공시가격 기준 약 22억8000만원 안팎인 것으로 분석되었습니다.

기존 제도로 세금을 부담하던 보유자들 가운데 약 3만6490명은 이번 개편으로 부과 대상에서 아예 제외될 전망입니다. 이는 전체 납부자의 23.9%, 즉 약 4명 중 1명 꼴로 과세 대상에서 벗어나는 효과를 의미합니다. 중저가 자산을 소유한 대다수 국민들에게는 이번 세제 정비가 부담 완화라는 실질적 변화로 다가올 수 있음을 보여주는 객관적인 수치 자료라 할 수 있습니다.

결국 고가 부동산 보유자에게는 세금이 더 부과되고, 일정 가액 이하 보유자에게는 감면 혜택이 돌아가는 양극화 구조가 명확해집니다. 공시가 22억8000만원이라는 문턱 값을 기준으로 본인의 부담 방향이 전혀 다른 궤적을 그리게 되는 것입니다. 따라서 본인이 소유한 부동산의 공시 가액이 해당 기준선 위에 위치하는지 아래에 위치하는지를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

보유 자산의 공시 가액은 매년 정부가 공식 발표하는 가격을 통해 개별적으로 확인이 가능합니다. 시가 변동이 공시가에 반영되는 비중이나 속도는 정책적 결정에 따라 달라질 수 있으므로, 단순 시세 상승만을 바탕으로 세금을 지레짐작해서는 안 됩니다. 국토교통부나 부동산 공시가격 알리미 등 서비스 채널을 통해 정확한 산출 근거 가액을 조회하는 습관이 필요합니다.

또한 부부 공동명의 등록 여부에 따라서도 공제 금액과 과세 표준 산정 방식이 크게 달리 적용될 수 있습니다. 1세대 1주택 단독 명의 시 14억원의 기본 공제가 적용되지만, 공동명의 시 각 9억원씩 총 18억원의 공제를 적용받을 수 있어 유불리가 나뉩니다. 본인에게 가장 유리한 명의 방식과 공제 혜택을 비교 분석해 보는 절차가 향후 보유 비용을 줄이는 핵심 전략이 됩니다.

이번 세제 개편으로 얼마나 세수가 늘어날까?

이번 세제 개편으로 인해 2028년 기준 정부가 추가로 거두어들일 총 세수 규모는 1조7373억원 수준으로 추산되고 있습니다. 세부 항목별로 살펴보면 주택분 과세를 통해 확보되는 금액이 1조2064억원으로 가장 큰 비중을 차지합니다. 나머지 5309억원은 토지분 과세를 통해 확보되는 세수로서, 부동산 전반에 걸쳐 세수 구조의 변화가 수치로 입증되고 있습니다.

이처럼 전체 세수 규모는 늘어나지만, 앞서 살펴본 바와 같이 증가분의 대다수는 과세표준 12억원을 초과하는 고가 자산 보유자 약 5%에게 집중되는 형태입니다. 대다수 일반 보유자들의 부담은 줄어드는 반면 상위 계층의 부담은 늘어나 전체 세수가 증가하는 셈입니다. 전체 세수 증가액이라는 단일 숫자 뒤에 숨겨진 계층별 세부담의 차이를 명확히 구분하여 이해할 필요가 있습니다.

세액 산정 기준과 적용 시기

미래의 보유세 부담액을 정확히 가늠하기 위해 납세자가 확인해야 할 불확실 요소는 향후 공시가격 변동률입니다. 주택 가격이 매년 얼마나 오를지 혹은 내릴지 여부는 시장 상황과 당국의 정책적 판단에 따라 결정되는 변수이기 때문입니다. 따라서 특정 상승률을 전제로 한 시뮬레이션 결과를 맹신하기보다는, 당해 연도에 공식 발표되는 정확한 공시가격을 기준으로 삼아 계산을 진행해야 합니다.

매년 발표되는 보유 자산의 공식 평가액은 재정경제부 보도설명자료 등 관련 기관의 안내 게시글이나 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다. 시세 추정치에 의존하기보다 공식 채널을 통해 개별 공시가격을 조회한 뒤 고시된 법령 기준을 적용하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

이번 보유세 개편안에서 가장 불확실하거나 개인마다 달라지는 요소는 향후 개별 자산의 실제 공시가격 변동률과 공정시장가액비율의 세부 적용 기준입니다. 독자께서는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미나 국세청 홈택스 서비스를 통해 본인 소유 주택의 정확한 가액을 직접 확인하시는 것이 바람직합니다. 본 글은 공개된 보도자료 및 추산안을 바탕으로 작성된 정제된 기록이며 특정 자산의 거래나 보유에 대한 최종 결정을 권유하는 목적이 아닙니다.

종합부동산세 시뮬레이션 논란에서 확인할 수 있듯 가치 상승률 전제에 따라 미래 세액 수치는 수배 이상 크게 들쑥날쑥합니다. 과도한 소문이나 보도 수치에 동요하기보다 공식 채널에서 제공하는 개별 공시가격을 수시로 확인하시고 개별 상황에 맞춘 정확한 과세표준을 따져보시는 것이 지혜로운 재테크의 출발점입니다.

---

글쓴이 경제톡 · HSBC 은행 출신, 현재 IT 전문가로 활동 중