주택연금 가입 조건과 월 수령액 정해지는 구조
집은 있는데 현금 흐름이 없는 상태를 주택연금이 메운다. 집에 계속 살면서 매달 연금을 받고, 나중에 정산하는 구조다. 가입 조건은 나이와 집값 두 가지로 정리되고, 받는 금액은 가입 시점의 나이와 주택가격으로 정해진다. 한 번 정해지면 집값이 변해도 금액은 그대로다.
어떤 제도인가?
집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받는 제도다. 한국주택금융공사가 보증하고, 가입자는 그 집에 계속 산다. 소유권을 넘기는 것이 아니라 담보로 설정하는 것이라, 사는 동안 집을 떠날 필요가 없다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 운영 | 한국주택금융공사 |
| 거주 | 그 집에 계속 산다 |
| 지급 | 사망 시까지 매달 |
| 정산 | 사후에 주택 처분으로 |
세 번째가 이 제도의 핵심이다. 기간이 정해진 대출과 달리 평생 지급된다. 오래 살아도 지급이 끊기지 않는다.
네 번째는 남는 금액의 처리다. 집을 처분해 정산하고 남으면 상속인에게 돌아간다. 모자라도 상속인에게 청구하지 않는다.
누가 가입할 수 있나?
두 가지 조건이 있다. 나이와 집값인데, 둘 다 넘어야 하고 하나만 맞으면 가입이 안 된다. 여기에 실거주 요건이 따라붙는다.
- 연령 — 부부 중 한 명이 만 55세 이상
- 주택가격 — 부부 기준 공시가격 합산 12억 원 이하
- 거주 요건 — 그 집에 실제로 살아야 한다
- 주택 종류 — 주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔
첫 번째에서 오해가 생긴다. 부부 중 한 명만 55세를 넘으면 되므로, 배우자가 어려도 가입할 수 있다.
두 번째는 시세가 아니라 공시가격 기준이다. 다주택자여도 합산 공시가격이 12억 원 이하면 가입할 수 있고, 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가능하다.
세 번째가 실질적인 제약이다. 담보로 맡긴 집에 주민등록을 두고 실제로 살아야 한다.
월 수령액은 어떻게 정해지나?
가입 시점의 나이와 주택가격으로 계산된다. 이 둘이 전부다.
- 나이가 많을수록 — 매달 받는 금액이 크다
- 집값이 높을수록 — 받는 금액이 크다
- 가입 시점에 고정 — 이후 집값이 올라도 금액은 그대로
- 부부는 어린 쪽 기준 — 오래 지급해야 하므로
첫 번째가 계산의 논리다. 남은 기간이 짧을 것으로 보면 같은 집값이라도 매달 더 많이 나눠 받는 구조가 된다.
세 번째가 가입 시점을 정하는 판단 근거다. 집값이 오를 것으로 보면 미루는 쪽이, 나이가 드는 것을 감안하면 앞당기는 쪽이 유리해서 정답이 하나로 정해지지 않는다.
네 번째를 놓치기 쉽다. 부부가 함께 가입하면 나이가 어린 배우자를 기준으로 계산되므로, 나이 차가 크면 예상보다 적게 나온다.
지급 방식은 어떻게 고르나?
한 가지가 아니다. 매달 얼마씩 받을지, 목돈을 먼저 받을지에 따라 유형이 나뉘고, 가입 후에도 사정이 바뀌면 변경할 여지가 있다.
- 종신지급 — 사망 시까지 같은 금액
- 종신혼합 — 일부를 목돈으로, 나머지를 매달
- 확정기간 — 정한 기간 동안 더 많이
- 대출상환 — 주택담보대출을 갚는 용도
두 번째가 실용적인 경우가 있다. 의료비나 기존 대출 상환처럼 당장 목돈이 필요할 때 일부를 먼저 받고 나머지를 연금으로 돌린다.
세 번째는 매달 받는 금액이 크지만 기간이 끝나면 지급이 멈춘다. 다만 집에는 계속 살 수 있다.
무엇을 따져봐야 하나?
되돌리기가 쉽지 않은 결정이라 미리 볼 것이 있다. 본인만의 문제가 아니라 가족의 재산 계획과 얽히는 사안이라 특히 그렇다.
- 상속 계획 — 집을 물려줄 생각이라면 다시 본다
- 가족 합의 — 나중에 갈등이 생기지 않도록
- 가입 비용 — 보증료와 이자가 붙는다
- 중도 해지 — 가능하지만 비용이 든다
첫 번째가 가장 큰 갈림길이다. 주택연금은 집을 노후 자금으로 쓰는 선택이므로, 상속을 전제로 하면 방향이 다르다.
세 번째를 모르고 가입하면 나중에 놀란다. 초기보증료와 연보증료가 있고 받은 금액에 이자가 붙어 누적된다. 정산할 때 그만큼이 차감된다.
네 번째는 가능하다. 다만 받은 금액과 이자, 보증료를 정산해야 하므로 부담이 있다.
다른 방법과 비교하면?
집을 활용하는 방법이 여럿이다. 목돈을 받느냐 매달 받느냐, 집에 계속 사느냐 떠나느냐로 갈리므로 성격이 서로 다르다.
- 주택연금 — 살면서 매달 받는다
- 주택담보대출 — 목돈을 받고 갚아나간다
- 매각 후 이사 — 차액을 확보하지만 집을 떠난다
- 역월세 — 사례가 드물다
두 번째와의 차이가 핵심이다. 담보대출은 갚아야 하는 돈이고 주택연금은 사후에 집으로 정산한다. 매달 나가는 돈이 있느냐 들어오는 돈이 있느냐가 반대다.
세 번째는 금액으로는 유리할 수 있지만 살던 곳을 떠나야 한다. 그 비용을 어떻게 볼지가 판단을 가른다.
연금 전반은 국민연금 수령 나이와 조기 연기 수령 손익 계산과 연금저축 IRP 세액공제 900만원 납입 순서에 정리했다.
대출 쪽은 주택담보대출 고정금리 변동금리 고르는 기준 정리를, 노후 돌봄은 장기요양보험 등급 신청과 판정 절차 자세히 보기를 본다.
상속을 함께 본다면 상속세 증여세 공제 한도와 개정안 구분하는 법에 정리했다.
가입 상담과 예상 수령액 조회는 한국주택금융공사에서 할 수 있다.
자주 묻는 질문
몇 살부터 가입할 수 있나?
부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 된다. 배우자가 어려도 가입할 수 있다.
집값이 얼마까지 되나?
부부 기준 공시가격 합산 12억 원 이하다. 시세가 아니라 공시가격이다.
나중에 집값이 오르면 더 받나?
아니다. 가입 시점에 정해진 금액이 유지된다.
받은 돈이 집값보다 많으면?
상속인에게 청구하지 않는다. 반대로 남으면 상속인에게 돌아간다.
다주택자도 되나?
합산 공시가격이 12억 원 이하면 가능하다. 초과하는 2주택자는 3년 안에 한 채를 처분하는 조건이다.
정리
- 집에 계속 살면서 매달 연금을 받는 제도다
- 부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 된다
- 주택가격은 공시가격 합산 12억 원 이하
- 수령액은 가입 시점의 나이와 집값으로 정해진다
- 가입 후에는 집값이 올라도 금액이 그대로다
- 부족분을 상속인에게 청구하지 않는다
다음 행동은 예상 수령액을 조회해보는 것이다. 나이와 집값만 넣으면 나오고, 그 숫자를 봐야 판단이 시작된다.
글쓴이 경제톡 · HSBC 은행 출신, 현재 IT 전문가로 활동 중
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