부동산 중개보수 계산하는 방법과 조례 확인 순서
계약서에 도장을 찍고 나서 중개보수 금액을 듣고 놀라는 경우가 있다. 계산식은 정해져 있고 상한도 있는데 그 구조를 모르면 부른 대로 내게 된다. 거래금액을 구하는 방법, 구간별 상한요율, 그리고 최종 기준이 되는 지자체 조례까지 순서대로 보면 된다.
어떻게 계산되나?
거래금액에 요율을 곱하는 구조다. 정액이 아니라 비율이라 금액이 클수록 보수도 커진다.
| 단계 | 하는 일 |
|---|---|
| 1. 거래금액 산정 | 월세는 환산이 필요하다 |
| 2. 구간 확인 | 금액대별로 요율이 다르다 |
| 3. 요율 적용 | 상한 안에서 협의 |
| 4. 한도액 확인 | 낮은 구간에는 상한 금액이 있다 |
첫 번째가 월세에서 갈린다. 매매와 전세는 금액이 그대로지만 월세는 따로 환산해야 한다.
네 번째를 모르면 계산이 틀린다. 낮은 금액대에는 요율과 별도로 금액 상한이 걸려 있어서, 곱한 값이 그보다 크면 상한이 적용된다.
월세는 어떻게 환산하나?
보증금에 월세를 100배 해서 더한다. 다만 예외가 있다.
- 기본식 — 보증금 + (월세 × 100)
- 예외 — 그 결과가 5,000만 원 미만이면 다시 계산
- 예외식 — 보증금 + (월세 × 70)
- 적용 — 환산된 금액을 거래금액으로 본다
두 번째와 세 번째가 실무에서 자주 빠진다. 보증금 500만 원에 월세 40만 원이면 500 + 4,000 = 4,500만 원이 되어 5,000만 원 미만이므로, 다시 500 + 2,800 = 3,300만 원으로 계산한다.
이 예외를 모르면 실제보다 높은 구간으로 계산해 더 내게 된다. 소액 월세일수록 차이가 크다.
구간별 요율은 어떻게 되나?
거래금액에 따라 상한이 다르다. 금액이 커질수록 요율이 계속 올라가는 것이 아니라 구간마다 오르내리는 구조여서, 내 금액이 어디에 들어가는지부터 본다.
- 5,000만 원 미만 — 0.6% (한도액 있음)
- 5,000만 원 이상 2억 원 미만 — 0.5% (한도액 있음)
- 2억 원 이상 9억 원 미만 — 0.4%
- 9억 원 이상 12억 원 미만 — 0.5%
- 12억 원 이상 15억 원 미만 — 0.6%
- 15억 원 이상 — 0.7%
세 번째 구간이 가장 넓다. 대부분의 거래가 여기 들어가고 0.4%가 적용되므로, 5억 원짜리 매매라면 200만 원이 상한이 된다.
네 번째부터가 2021년에 손질된 구간이다. 예전에는 9억 원을 넘으면 한 구간에서 협의했는데, 세 구간으로 나뉘어 단계적으로 올라가는 구조로 바뀌었다.
임대차는 별도의 구간표가 있고 매매보다 낮다. 정확한 수치는 아래 조례 확인 절차를 따른다.
조례를 왜 봐야 하나?
최종 기준은 지자체 조례다. 법령의 요율은 상한이고, 그 안에서 시·도가 정한다.
- 법령 — 상한요율과 한도액을 정한다
- 시·도 조례 — 그 범위 안에서 실제 요율을 정한다
- 협의 — 조례 한도 안에서 의뢰인과 중개사가 정한다
- 지역차 — 그래서 지역마다 다를 수 있다
세 번째가 놓치기 쉬운 부분이다. 조례에 적힌 것도 상한이므로, 그 아래로 협의할 여지가 있다. 부동산에서 부르는 금액이 곧 법정 금액은 아니다.
확인 경로는 정해져 있다. 국토교통부 중개보수 요율표나 거주 지역 시·군·구청 누리집에서 그 지역 요율표를 볼 수 있다.
무엇이 함정인가?
금액 외에 붙는 것들이 있다. 요율을 정확히 계산해두고도 최종 청구서에서 금액이 달라지는 이유가 여기 있으므로, 미리 물어두는 편이 낫다.
- 부가가치세 — 중개사가 일반과세자면 별도로 붙는다
- 실비 청구 — 교통비·서류비를 따로 요구하는 경우
- 양쪽 중개 — 매도인과 매수인 각각에게 받는다
- 계약 파기 시 — 책임 소재에 따라 다르다
두 번째가 부당한 경우가 많다. 교통비나 일반적인 서류 발급비는 중개 업무에 포함되는 비용이라 별도로 청구할 성질이 아니다.
첫 번째는 확인이 필요하다. 간이과세자인지 일반과세자인지에 따라 다르므로 계약 전에 물어본다.
네 번째는 다툼이 잦다. 계약이 깨졌을 때 보수를 줘야 하는지는 누구 책임이냐에 따라 갈리므로, 미리 정해두는 편이 낫다.
언제 정하나?
계약 전에 정하는 것이 원칙이다. 나중에 말하면 협상 여지가 없다.
- 중개 의뢰 시점 — 요율을 먼저 확인
- 계약서 작성 전 — 금액을 확정
- 서면으로 — 중개보수 관련 사항을 명시
- 영수증 수령 — 현금영수증 포함
첫 번째가 실질적인 협상 시점이다. 계약이 성사된 뒤에는 이미 서비스가 끝난 상태라 조정하기 어렵다.
네 번째도 챙긴다. 현금영수증을 받아두면 소득공제에 쓸 수 있고 분쟁 시 근거가 된다.
전세 계약은 전세보증금 반환보증 가입 조건 하나씩 따져보기와 전세 계약 확정일자와 전입신고 순서와 대항력 정리를 함께 본다.
상가라면 상가 임대차 계약에서 확인할 보호 요건 정리하기에 정리했다.
매수를 준비한다면 주택담보대출 고정금리 변동금리 고르는 기준 정리와 주택청약 가점제 84점 계산법과 1순위 조건 정리를 본다.
보유 단계 세금은 재산세 9월분 납부 기간과 대상 구분해서 보기에 정리했다.
지역별 요율표는 국토교통부에서 확인할 수 있다.
자주 묻는 질문
월세는 어떻게 계산하나?
보증금 + (월세 × 100)이다. 그 값이 5,000만 원 미만이면 월세에 70을 곱해 다시 계산한다.
부동산이 부른 금액이 법정 금액인가?
아니다. 조례에 적힌 것도 상한이므로 그 아래로 협의할 수 있다.
교통비를 따로 달라는데 줘야 하나?
일반적인 실비는 중개 업무에 포함된다. 별도 청구는 부당할 수 있다.
부가세가 따로 붙나?
중개사가 일반과세자면 별도로 붙는다. 계약 전에 확인한다.
계약이 깨지면 보수를 주나?
누구 책임인지에 따라 갈린다. 미리 정해두는 편이 낫다.
정리
- 계산은 거래금액 × 요율이고 낮은 구간에는 한도액이 있다
- 월세는 보증금 + (월세 × 100), 5,000만 원 미만이면 × 70
- 매매는 2억~9억 구간 0.4%에 대부분이 들어간다
- 9억 원 이상은 세 구간으로 나뉘어 올라간다
- 최종 기준은 시·도 조례이고 그 안에서 협의한다
- 부가세와 실비를 계약 전에 확인한다
다음 행동은 거래하려는 금액을 환산식에 넣어보는 것이다. 그 숫자로 구간이 정해지고 상한도 함께 나온다.
글쓴이 경제톡 · HSBC 은행 출신, 현재 IT 전문가로 활동 중
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