전세 계약 확정일자와 전입신고 순서와 대항력 정리
전세 보증금을 지키는 장치는 두 개다. 전입신고로 대항력을 얻고, 확정일자로 우선변제권을 얻는다. 둘은 역할이 다르므로 하나만 해서는 안 된다. 순서는 잔금을 치른 당일에 함께 처리하는 것이 가장 안전하다.
대항력과 우선변제권은 뭐가 다른가?
대항력은 집이 팔려도 계속 살 수 있는 권리이고, 우선변제권은 경매로 넘어갔을 때 배당 순서에서 앞설 권리다.
| 구분 | 얻는 방법 | 하는 일 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 실제 거주 | 새 집주인에게도 임차권 주장 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 배당에서 순위 확보 |
핵심은 우선변제권이 대항력 위에 얹히는 권리라는 점이다. 전입신고 없이 확정일자만 받으면 배당 순위가 생기지 않는다. 그래서 둘 중 하나만 하는 것은 사실상 아무것도 안 한 것에 가깝다.
효력은 언제부터 생기나?
전입신고는 다음 날 0시부터, 확정일자는 받은 날부터다. 이 하루 차이가 사고의 대부분을 만든다.
전입신고한 당일에는 아직 대항력이 없다. 그 사이에 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 앞선다.
- 1일 잔금 지급 + 전입신고 — 대항력은 2일 0시부터
- 1일 집주인이 근저당 설정 — 같은 날이므로 근저당이 앞선다
- 결과 — 보증금이 후순위가 된다
막는 방법은 계약서에 특약을 넣는 것이다. 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다는 조항을 넣고, 잔금 직전에 등기부등본을 다시 확인한다.
순서는 어떻게 잡나?
계약 전부터 잔금 다음 날까지가 한 묶음이다.
- 계약 전 등기부등본 확인 — 근저당·가압류·신탁 여부
- 계약서 작성 시 특약 — 잔금 다음 날까지 권리변동 금지
- 잔금 직전 등기부등본 재확인 — 계약 후 바뀌었을 수 있다
- 잔금 지급 당일 전입신고 + 확정일자 — 주민센터에서 함께 처리
- 다음 날 등기부등본 다시 확인 — 사이에 설정된 것이 없는지
세 번째와 다섯 번째가 자주 빠진다. 등기부등본은 볼 때마다 달라질 수 있는 문서이므로 계약 시점에 한 번 본 것으로는 부족하다.
확정일자는 어디서 받나?
세 곳 중 아무 데서나 된다.
- 주민센터 — 전입신고와 같은 창구에서 한 번에 처리된다
- 등기소 — 계약서를 가지고 방문한다
- 인터넷등기소 — 온라인으로 받을 수 있다
첫 번째가 가장 효율적이다. 전입신고를 하러 가는 김에 계약서를 내면 확정일자가 같은 날 찍힌다. 온라인 전입신고를 하면 확정일자는 따로 받아야 하므로 오히려 나뉜다.
계약서 원본이 필요하고, 도장이나 서명이 빠져 있으면 받을 수 없다.
전세보증보험은 따로 드는 건가?
그렇다. 확정일자와 전입신고는 순위를 확보하는 장치이고, 보증보험은 못 받았을 때 대신 받아주는 장치다. 성격이 다르므로 서로를 대체하지 않는다.
순위가 앞서도 집값이 보증금보다 낮으면 다 못 받는다. 이때 차액을 메우는 것이 보증보험이다.
숫자로 보면 이렇다. 보증금 3억 원인 집이 경매에서 2억 5,000만 원에 낙찰됐다면, 내가 1순위여도 회수액은 2억 5,000만 원이다. 순위가 채워주지 못하는 5,000만 원이 보증보험의 자리다.
- HUG 전세보증금반환보증 — 주택도시보증공사
- HF 전세지킴보증 — 한국주택금융공사
- SGI 전세금보장신용보험 — 서울보증보험
세 기관 모두 가입 요건과 보증료가 다르다. 전세가율이 높은 집일수록 가입이 거절될 수 있으므로 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 편이 안전하다.
계약 중에 집주인이 바뀌면?
대항력이 있으면 그대로 산다. 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 보증금 반환 의무도 함께 넘어간다.
다만 대항력을 얻기 전에 소유권이 넘어갔다면 이야기가 다르다. 그래서 잔금 다음 날 등기부등본을 다시 보라는 것이다.
이사를 가야 할 사정이 생겼는데 보증금을 아직 못 받았다면 임차권등기명령을 신청한다. 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지된다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 한다.
전세 자금을 대출로 마련한다면 전세대출 보증 축소 그 배경과 영향을 함께 본다. 이후 내 집 마련으로 넘어갈 계획이면 주택청약 가점제 84점 계산법과 1순위 조건 정리가 다음 단계다.
전월세보증금은 건강보험 지역가입자의 재산 점수에도 들어간다. 직장을 그만둘 계획이 있다면 건강보험료 지역가입자 산정 기준과 계산 구조 정리를 함께 본다.
부모에게 보증금을 받는다면 증여 문제가 붙는다. 상속세 증여세 공제 한도와 개정안 구분하는 법을 먼저 확인한다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 열람할 수 있다.
자주 묻는 질문
확정일자만 받고 전입신고를 안 하면?
우선변제권이 생기지 않는다. 확정일자는 대항력 위에 얹히는 권리이기 때문이다.
전입신고를 미루면 어떻게 되나?
미룬 날짜만큼 대항력 발생일이 밀린다. 그 사이 설정된 근저당이 앞서게 된다.
계약을 갱신하면 확정일자를 다시 받나?
보증금이 오른 경우 증액분에 대해 다시 받아야 한다. 기존 금액의 순위는 그대로 유지된다.
가족 명의로 전입신고를 해도 되나?
임차인 본인이 전입해야 대항력이 생긴다. 계약자와 거주자가 다르면 인정받기 어렵다.
임차권등기명령은 언제 신청하나?
계약이 끝났는데 보증금을 못 받았고 이사를 가야 할 때다. 등기 완료 후에 이사해야 효력이 유지된다.
정리
- 전입신고 = 대항력, 확정일자 = 우선변제권으로 역할이 다르다
- 전입신고 효력은 다음 날 0시부터라 하루의 빈틈이 생긴다
- 계약서에 잔금 다음 날까지 권리변동 금지 특약을 넣는다
- 등기부등본은 계약 전·잔금 직전·다음 날 세 번 본다
- 보증보험은 순위 확보와 별개 장치이고 서로를 대체하지 않는다
- 못 받고 이사해야 하면 임차권등기명령을 먼저 완료한다
다음 행동은 계약서 특약란을 확인하는 것이다. 문장 한 줄이 하루의 빈틈을 막는다.
글쓴이 경제톡 · HSBC 은행 출신, 현재 IT 전문가로 활동 중
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