주택청약 가점제 84점 계산법과 1순위 조건 정리
청약 가점은 84점 만점이고 세 항목으로만 만들어진다. 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점이다. 세 항목 모두 시간이 지나야 오르는 구조라 지금 점수보다 언제 몇 점이 되는지가 더 중요하다.
가점은 무엇으로 계산하나?
세 항목의 합이다. 소득도 자산도 들어가지 않는다.
| 항목 | 최고점 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상 |
| **합계** | **84점** | — |
배점이 가장 큰 항목은 부양가족 수다. 35점으로 전체의 42%를 차지한다. 반대로 통장 가입기간은 17점뿐이라 오래 넣었다는 사실만으로는 경쟁이 되지 않는다.
무주택기간은 언제부터 세나?
만 30세가 되는 날부터다. 다만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 센다.
1년 미만이 2점이고 1년이 지날 때마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점이 된다.
- 만 29세에 결혼함 — 혼인신고일부터 계산되므로 30세 기준보다 유리하다
- 미혼임 — 만 30세 생일이 시작점이다
- 집을 팔았음 — 처분한 날부터 다시 센다
여기서 자주 틀리는 것이 세 번째다. 무주택기간은 태어나서부터가 아니라 주택을 갖지 않은 기간이므로, 중간에 보유한 적이 있으면 처분일부터 다시 계산된다.
부양가족은 누구까지 포함되나?
입주자 모집공고일 기준으로 주민등록등본에 함께 올라 있는 세대원이다. 등본이 기준이므로 실제로 함께 살아도 주소가 다르면 빠진다.
포함되는 사람은 셋이다.
- 배우자 — 주민등록이 분리돼 있어도 포함되고, 그 배우자와 같은 세대인 세대원도 함께 포함된다
- 직계존속 — 부모·조부모. 배우자의 직계존속도 들어간다
- 직계비속 — 자녀·손자녀. 다만 미혼인 경우만 해당된다
본인만 있으면 5점이고 1명 늘 때마다 5점씩 올라 6명 이상이면 35점이다.
직계존속을 넣으려면 조건이 하나 더 있다. 모집공고일 기준으로 일정 기간 이상 같은 등본에 있어야 하므로, 주소만 급히 옮겨서는 인정되지 않는다.
통장 가입기간은 어떻게 오르나?
6개월 미만이 1점이고 6개월마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점이다. 다른 두 항목보다 오름폭이 완만하다.
2024년부터 하나가 추가됐다. 배우자의 통장 가입기간 절반을 합산할 수 있다. 다만 최대 3점까지만 인정된다.
- 내 가입기간 10년 — 본인분 15점
- 배우자 가입기간 8년 — 절반인 4년치를 더하되 상한 3점
- 합산 결과 — 17점 만점
납입 금액은 가점과 무관하다. 예치금은 1순위 자격을 가르는 요건이지 점수를 올리는 항목이 아니다.
1순위 조건은 무엇인가?
가점은 1순위끼리 경쟁할 때 쓰는 순위 기준이다. 1순위 자격 자체는 통장 가입기간과 예치금으로 정해진다.
주의할 점은 이 요건이 지역마다 다르다는 것이다. 규제지역인지, 수도권인지, 민영인지 국민주택인지에 따라 요구되는 가입기간이 달라진다. 그래서 숫자를 외우는 것보다 청약할 단지의 모집공고를 직접 보는 편이 정확하다.
순서는 이렇게 잡는 것이 안전하다.
- 청약홈에서 내 통장 상태 확인 — 가입일과 납입 인정 회차
- 관심 단지 모집공고 확인 — 요구되는 가입기간과 예치금
- 가점 계산 — 세 항목을 각각 계산해 합산
- 가점제 비중 확인 — 단지마다 가점제와 추첨제 비율이 다르다
네 번째가 자주 빠진다. 가점이 낮아도 추첨제 물량이 있으면 기회가 남는다.
가점이 낮으면 무엇을 하나?
기다리는 것 말고도 방법이 있다. 가점은 시간 함수라 당장 올릴 수 있는 항목이 사실상 없다.
- 추첨제 비중이 큰 단지 — 전용면적과 지역에 따라 비율이 다르다
- 특별공급 — 신혼부부·생애최초·다자녀 등은 가점제와 별개 트랙이다
- 통장 유지 — 해지하면 기간이 초기화된다
세 번째가 가장 중요하다. 당장 쓸 일이 없어도 해지는 되돌릴 수 없다.
특별공급은 소득 요건이 붙는 경우가 많다. 기준은 대부분 중위소득 비율로 정해지므로 2026년 기준 중위소득과 복지 급여 선정기준 정리에서 내 위치를 먼저 확인하는 편이 빠르다.
청약 자금 계획은 세금과 함께 봐야 한다. 금융소득이 많으면 건강보험료까지 움직이므로 건강보험료 지역가입자 산정 기준과 계산 구조 정리를 함께 보면 정리된다.
전세로 대기하는 기간에는 전세 계약 확정일자와 전입신고 순서와 대항력이 먼저다. 자금을 부모에게 받는다면 상속세 증여세 공제 한도와 개정안 구분하는 법을 먼저 확인한다.
정확한 가점과 모집공고는 청약홈에서 확인한다.
자주 묻는 질문
가점 계산은 누가 하나?
청약자 본인이 입력한다. 잘못 입력하면 당첨이 취소될 수 있으므로 등본과 통장 가입일을 직접 확인해야 한다.
부모님을 세대원으로 올리면 바로 점수가 오르나?
아니다. 모집공고일 기준으로 일정 기간 이상 같은 등본에 있어야 인정된다.
청약통장을 해지하면 어떻게 되나?
가입기간이 초기화된다. 다시 만들어도 처음부터 다시 센다.
결혼하면 무주택기간이 유리해지나?
만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우에만 그렇다. 30세 이후 혼인은 계산 시작점이 바뀌지 않는다.
배우자 통장 합산은 얼마나 도움이 되나?
절반만 인정되고 상한이 3점이다. 통장 항목이 만점에 가깝다면 실익이 없다.
정리
- 가점은 무주택 32 + 부양가족 35 + 통장 17 = 84점이다
- 배점이 가장 큰 항목은 부양가족 수로 전체의 42%다
- 무주택기간은 만 30세부터, 30세 이전 혼인은 혼인신고일부터다
- 부양가족은 등본 기준이고 직계비속은 미혼만 해당된다
- 배우자 통장 합산은 절반, 최대 3점이다
- 1순위 요건은 지역·주택 유형마다 다르므로 모집공고를 직접 본다
다음 행동은 청약홈에서 통장 가입일을 확인하는 것이다. 세 항목 중 가장 자주 틀리는 숫자가 거기 있다.
글쓴이 경제톡 · HSBC 은행 출신, 현재 IT 전문가로 활동 중
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