주택임대소득 분리과세, 공제 400만원엔 조건이 붙는다
월세를 받으시면 5월에 신고 대상이 될 수 있습니다. 임대수입이 연 2,000만 원 이하면 분리과세를 고를 수 있는데, 여기 붙는 400만 원 공제는 아무나 받는 것이 아닙니다. 다른 소득이 일정 수준을 넘으면 그 공제가 통째로 빠집니다.
누가 신고 대상인가요?
주택 수와 임대 형태에 따라 달라집니다. 월세인지 보증금인지, 집이 몇 채인지가 기준입니다.
| 보유 | 과세 여부 |
|---|---|
| 1주택 | 원칙 비과세 |
| 1주택 고가주택 월세 | 과세 |
| 2주택 월세 | 과세 |
| 3주택 이상 보증금 | 간주임대료 과세 |
둘째 줄이 예외입니다. 집이 한 채여도 기준시가가 높은 고가주택이면 월세에 세금이 붙으므로, 한 채라고 안심하시면 안 됩니다.
넷째 줄이 잘 안 알려져 있습니다. 3주택 이상이면 월세가 없어도 보증금을 임대료로 환산해 과세하는 구조입니다.
분리과세가 무엇인가요?
임대소득만 따로 떼어 낮은 세율로 계산하는 방식입니다. 수입금액이 연 2,000만 원 이하일 때 고를 수 있습니다.
- 선택 가능 — 2,000만 원 이하일 때
- 세율 — 종합과세보다 낮은 단일 세율
- 초과 시 — 다른 소득과 합산해 종합과세
- 비교 후 선택 — 종합과세가 유리한 경우도 있습니다
네 번째를 꼭 계산해 보십시오. 다른 소득이 적으시면 종합과세가 오히려 세금이 적게 나오는 경우가 있으므로, 둘 다 계산해 보고 고르시면 됩니다.
세 번째가 경계선입니다. 2,000만 원을 넘기면 선택권이 없어지고 근로소득 등과 합산되어 누진세율을 맞게 됩니다.
필요경비율이 왜 다른가요?
등록 여부로 결정됩니다. 세무서와 지자체 양쪽에 모두 등록했는지가 기준입니다.
- 양쪽 모두 등록 — 필요경비 60%, 공제 400만 원
- 미등록 또는 한쪽만 — 필요경비 50%, 공제 200만 원
- 차이 — 세금이 눈에 띄게 달라집니다
- 등록 — 의무 사항과 함께 옵니다
첫 번째와 두 번째의 차이가 큽니다. 같은 수입이어도 경비로 인정되는 몫과 공제액이 모두 달라져서, 과세표준 자체가 벌어집니다.
네 번째를 함께 보셔야 합니다. 등록임대주택이 되면 임대료 인상 제한 같은 의무가 붙으므로, 세금만 보고 정하시면 나중에 곤란해질 수 있습니다.
400만 원 공제는 누가 받나요?
분리과세 임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하여야 합니다. 이 조건을 모르시는 분이 많습니다.
- 기준 — 임대소득 제외한 종합소득금액
- 2,000만 원 이하 — 공제 적용
- 초과 — 400만 원·200만 원 공제 없음
- 오해 — 임대수입 2,000만 원과 다른 기준
네 번째가 헷갈리는 자리입니다. 분리과세를 고를 수 있는 기준(임대수입 2,000만 원)과 공제를 받는 기준(다른 소득 2,000만 원)이 서로 다른 숫자입니다.
세 번째가 실제로 자주 걸립니다. 직장에 다니시면서 월세를 받는 경우 근로소득만으로 이미 넘기시므로, 공제 없이 계산됩니다.
언제 신고하나요?
5월 종합소득세 기간입니다. 분리과세를 고르셔도 신고는 하셔야 합니다.
- 신고 기간 — 다음 해 5월
- 분리과세도 신고 — 자동 처리되지 않습니다
- 미신고 — 가산세
- 자료 — 국세청이 이미 파악하고 있습니다
두 번째를 놓치기 쉽습니다. 분리과세는 세금을 적게 내는 방식일 뿐이고 신고 자체를 면제하는 것이 아닙니다.
네 번째가 현실입니다. 확정일자와 전월세 신고 자료가 국세청으로 넘어가므로, 신고하지 않으시면 나중에 드러납니다.
무엇을 준비하나요?
숫자 몇 개면 계산이 됩니다. 미리 정리해 두시면 5월이 편합니다.
- 연간 임대수입 — 월세 합계
- 보증금 — 3주택 이상이면 간주임대료
- 등록 여부 — 세무서·지자체
- 다른 소득 — 공제 조건 판단용
- 기준시가 — 1주택 고가주택 판정
네 번째를 함께 준비하십시오. 임대수입만 알면 계산이 안 되고 다른 소득이 얼마인지 알아야 공제 여부가 정해집니다.
다섯 번째는 한 채만 가지신 분에게 필요합니다. 기준시가는 국세청이나 부동산 공시가격 알리미에서 확인하실 수 있습니다.
임대차 신고 의무는 주택 임대차 신고제 대상과 30일 신고 기한 정리에 정리했습니다.
종합소득 신고는 종합소득세 신고 대상과 프리랜서 환급 구조 정리에, 금융소득은 이자에 붙는 15.4%, 2000만원 넘으면 세율이 뛴다에 있습니다.
부동산 세금은 재산세 9월분 납부 기간과 대상 구분해서 보기와 상속세 신고, 6개월 넘기면 3% 공제도 날아간다를 보시기 바랍니다.
건강보험 영향은 건강보험 피부양자 자격 잃게 되는 기준 짚어보기에 정리했습니다.
신고는 국세청 홈택스에서 하실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
한 채만 있어도 세금이 나오나요?
원칙은 비과세지만 기준시가가 높은 고가주택의 월세는 과세됩니다.
분리과세는 언제 고를 수 있나요?
임대수입이 연 2,000만 원 이하일 때 선택하실 수 있습니다.
400만 원 공제는 누구나 받나요?
아닙니다. 임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하여야 합니다.
필요경비율이 왜 다른가요?
세무서와 지자체에 모두 등록했으면 60%, 아니면 50%입니다.
분리과세를 골라도 신고해야 하나요?
해야 합니다. 세금 계산 방식일 뿐 신고 면제가 아닙니다.
정리
- 1주택은 원칙 비과세지만 고가주택 월세는 과세됩니다
- 3주택 이상은 보증금도 간주임대료로 잡힙니다
- 임대수입 2,000만 원 이하면 분리과세를 고를 수 있습니다
- 양쪽 등록 시 경비 60%·공제 400만 원, 아니면 50%·200만 원입니다
- 공제는 다른 소득 2,000만 원 이하일 때만 적용됩니다
- 분리과세를 골라도 5월 신고는 해야 합니다
다음으로 하실 일은 작년 월세 합계와 본인의 다른 소득 금액을 나란히 적어 보시는 것입니다. 그 두 숫자로 공제 여부까지 판가름납니다.
글쓴이 경제톡 · HSBC 은행 출신, 현재 IT 전문가로 활동 중
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